Sorglosigkeit von Verwaltern kostet Eigentümergemeinschaften Geld

Die Rechtsanwaltskanzlei KSR behandelt in diesem Beitrag die Folgen fehlerhafter Beschlüsse bei Eigentümerversammlungen

Eine Hausverwaltung soll die Wohnungseigentümer bei der Verwaltung entlasten. Hierzu zählen auch die Vorbereitung und Leitung der Eigentümerversammlung sowie die Umsetzung der darin getroffenen Beschlüsse. Dabei spielt die Aufstellung und Ausformulierung der Tagesordnung sowie auch die Formulierung der in der Eigentümerversammlung durch die Wohnungseigentümer gefassten Beschlüsse eine besondere Rolle.

Gerade bei der Aufstellung der Tagesordnung und der Beschlussfassung in der Versammlung selbst bestehen erhebliche juristische Fallstricke, die oftmals aus Unwissenheit oder Sorglosigkeit von dem Verwalter außer Acht gelassen werden, mit der Folge, dass in der Versammlung getroffene Beschlüsse anfechtbar oder gar nichtig sind.

Fehler, die in diesem Zusammenhang entstehen, können die Eigentümergemeinschaft bares Geld kosten und erheblichen Schaden zufügen.

So kann beispielsweise ein Beschluss anfechtbar sein, weil er weitergehender ist als die Tagesordnung dies vorsieht. Sollen gemäß der Beschlussvorlage lediglich darüber entschieden werden, mit welchen Handwerksfirmen Gespräche über eine Beauftragung intensiviert werden sollen, so schließt dies aus, dass der Beschluss über eine verbindliche Beauftragung ergeht.

Nicht selten sind Beschlüsse auch zu unbestimmt. So ist bei einer Beauftragung einer Handwerksfirma zu bezeichnen, welche konkreten Maßnahmen vorgenommen werden sollen bzw. im Auftrag überhaupt enthalten sind, auf welche Art und Weise diese Maßnahmen durchgeführt werden sollen, welche Kosten hierbei entstehen sollen und wie diese Kosten finanziert werden sollen.

Auch sind den Eigentümern schon mit der Einladung zur Versammlung mehrere eingeholte Angebote von Handwerksfirmen zur Verfügung zu stellen.

Auch der Beschluss über die Annahme eines „noch zu verhandelnden“ Angebots ist zu unbestimmt und damit unwirksam bzw. sogar nichtig. Die Bezugnahme auf ein bestimmtes Angebot, das den genauen Umfang der Arbeiten darlegen muss, muss Beschlussinhalt geworden sein.

Das sind nur einige Beispiele für Fehler, die sich bei der Beschlussfassung ergeben können und die der Eigentümergemeinschaft auf die Füße fallen können. Geht ein Eigentümer gegen einen solchen fehlerbehafteten Beschluss erfolgreich vor, so haben die übrigen Eigentümer die Kosten eines Anfechtungsrechtsstreits, die dem klagenden Eigentümer entstanden sind zu tragen. So können der Eigentümergemeinschaft aufgrund eines solchen anfechtbaren oder unwirksamen Beschlusses im Einzelfall Kosten von mehreren tausenden Euro entstehen.

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