Miete: So prüfen Sie Ihre Nebenkostenabrechnung

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Wenn Mieter die alljährliche Nebenkostenabrechnung erhalten, ist damit häufig eine Aufforderung eine saftige Nachzahlung zu leisten verbunden. Das führt nicht selten zum Streit zwischen Mieter und Vermieter. Hier einige Tipps, auf was Mieter bei der Nebenkostenabrechnung unbedingt achten sollten.

Mietvertrag prüfen!

Mieter sollten zunächst einen Blick in ihren Mietvertrag werfen, ob und welche Nebenkosten zur Miete vereinbart wurden. Wird die Miete im Mietvertrag als Brutto- oder Warmmiete bezeichnet, sind die Nebenkosten bereits in der Miete enthalten. Auch wenn ein Pauschalbetrag für die Nebenkosten zwischen Mieter und Vermieter vereinbart wurde, kann der Vermieter keine Nachzahlung verlangen. Umgekehrt kann der Mieter keine Betriebskostenabrechnung vom Vermieter einfordern, wenn eine zulässige Betriebskostenpauschale vereinbart wurde, so das Amtsgericht Bad Iburg (Aktenzeichen 4 C 3/23 (9).

Abrechnungsfrist prüfen!

Im zweiten Schritten sollten Mieter prüfen, ob der Vermieter die gesetzliche Abrechnungsfrist eingehalten hat. Danach muss der Vermieter innerhalb von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums abrechnen. Ist die Abrechnungsfrist abgelaufen, kann der Vermieter keine Nachzahlungen mehr verlangen. Er ist aber nach wie vor zu einer ordnungsgemäßen Abrechnung verpflichtet und muss dem Mieter ein Guthaben auszahlen. Aufgepasst: Laut Amtsgericht Steinfurt (Aktenzeichen 21 C 660/21) können die Heizkosten und die übrigen Betriebskosten für unterschiedliche Zeiträume abgerechnet werden. Die Nebenkostenabrechnung ist deshalb nicht unwirksam.

Gebot der Wirtschaftlichkeit muss beachtet werden!

Der Vermieter muss bei der Bewirtschaftung seines Vermietungsobjekts dem Gebot der Wirtschaftlichkeit entsprechen. Dies bedeutet, dass er etwa Brennstoff wirtschaftlich einkaufen muss. Liegt der Verdacht nahe, dass der Vermieter gegen das Verbot verstößt, so kann der Mieter die Kosten auf ein verhältnismäßiges Maß kürzen.

Fehlende Angaben zu Vorauszahlungen führen nicht zur Unwirksamkeit der Abrechnung

Das Landgericht Kassel (Aktenzeichen 1 T 427/21) hat klargestellt, dass eine Betriebskostenabrechnung nicht deshalb unwirksam ist, weil dort nicht die vom Mieter geleisteten Vorauszahlungen aufgeführt wurden.

Instandhaltung und Reparatur muss der Mieter nicht zahlen!

Gut zu wissen: Alle Ausgaben die für Verwaltung, Reparatur oder Instandhaltung anfallen, dürfen vom Vermieter nicht als Nebenkosten auf die Mieter umgelegt werden.

Mehrfachabrechnungen überprüfen!

Mieter sollten bei ihrer Nebenkostenabrechnung genau darauf achten, dass Betriebskosten nicht mehrfach abgerechnet werden: Gerne werden beispielsweise Hausmeisterkosten als Gartenpflege oder Hausreinigung nochmal angesetzt. Auch Heizkosten der Trockenräume werden von Vermietern oft unbemerkt sowohl bei den Heizkosten wie auch bei den Kosten für die Waschmaschine abgerechnet.

Kosten für Müllüberprüfung sind umlagefähig!

Die Kosten für die Überprüfung der Mülltrennung und des Nachsortierens von Müll können auf die Mieter umgelegt werden, entschied das Amtsgericht Frankenthal (Aktenzeichen 3a C 288/18). Der Vermieter müsse nicht die Kosten für pflichtwidriges Verhalten des Mieters zahlen. Zudem sei eine ordnungsgemäße Mülltrennung im Sinne alles Mieter. In diesem Sinne entschied auch der Bundesgerichtshof (Aktenzeichen VIII ZR 117/21) und erkannte die Kosten für das Nachsortieren und Überprüfen der ordnungsgemäßen Mülltrennung als umlagefähige Nebenkosten an.

Diese Kosten müssen Mieter nicht tragen:

• Bank- und Kontoführungsgebühren • Mietausfallversicherung • Hausratversicherung oder die Rechtsschutzversicherung • Reparaturkosten des Aufzugs • Kosten für Wachschutz • Installations- und Anschlussgebühren einer Gemeinschaftsantennenanlage • Grunderwerbsteuer, Erbschaftssteuer, Einkommenssteuer für Mieteinnahmen, Hypothekengewinnabgaben • Öffentliche Lasten des Grundstücks wie Anschlussgebühren oder Benutzungsgebühren • Verwalterkosten • Portokosten und Kosten der Erstellung der Abrechnung • Einmalige Kosten der Ungezieferbeseitigung • Umlagefähige Müllkosten sind nicht: Abfuhr von Bauschutt oder Gartenabfällen • Hohe Wasserkosten, die aufgrund eines Rohrbruchs entstanden sind, bei dem eine unbekannte Menge Wasser ausgelaufen ist • Zu den Kosten der Gartenpflege gehört nicht die Neuanlage des Gartens, Anschaffung von Gartengeräten • Erneuerung der Gehwegplatten • Wartung von Fenstern • Erneuerung von Leuchtmitteln, Lichtschaltern und Sicherungen Baumfällarbeiten sind nach einer Entscheidung des Landgerichts München I (Aktenzeichen 31 S 3302/20) Kosten der Gartenpflege, die vom Vermieter auf den Mieter umgelegt werden dürfen. Auch die Kosten für einen erhöhten Wasserverbrauch aufgrund einer defekten Toiletten-Spülung muss der Mieter tragen, entschied das Landgericht Hanau (Aktenzeichen 2 S 123/19). Ebenso sind die Kosten für die Wartung einer Pumpe umlagefähig, entschied das Amtsgericht Rheine (Aktenzeichen 10 C 49/22). Nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs (Aktenzeichen VIII ZR 62/19) handelt es sich bei einer vom Hausmeister erhobene Notdienstpauschale nicht um umlagefähige Betriebskosten, sondern um Verwaltungskosten, die der Vermieter selbst tragen muss. Die Kosten für eine kaufmännische und technische Vor-Ort-Betreuung der Hausverwaltung kann der Vermieter nicht auf den Mieter umlegen, entschied das Oberlandesgericht Brandenburg (Aktenzeichen 3 U 144/20). Auch die Mietkosten für einen Rauchmelder sind nicht umlagefähig, entschied das Amtsgericht Landshut (Aktenzeichen 3 C 1511/19). Anschaffungs- und Anmietkosten fallen grundsätzlich nicht unter die umlagefähigen Nebenkosten. Nach Ansicht des Landgerichts München I (Aktenzeichen 31 S 6492/20) sind Wartungskosten für Rauchmelder umlagefähig, wenn der Vermieter gegenüber dem Mieter den Grund für die Umlage als sonstige Betriebskosten erläutert. Auch das Amtsgericht Gelsenkirchen (Aktenzeichen 210 C 174/21) stellt klar, dass die Mietkosten für einen Rauchmelder nicht als verkappte Anschaffungskosten auf den Mieter abgewälzt werden dürfen. Die Ansicht beider Gerichte wurde vom Bundesgerichtshof (Aktenzeichen VIII ZR 379/20) bestätigt: Mietkosten für einen Rauchmelder sind keine umlagefähigen sonstigen Kosten. Eine Zwischenablesung vom Strom-, Gas- oder Heizkostenverbrauch beim Wechsel des Mietverhältnisses darf nicht zu Lasten des Mieters gehen, entschied das Landgericht Leipzig (Aktenzeichen 8 O 1620/18). Das gleiche gilt für die Nutzerwechselgebühr wegen einer Zwischenablesung entschied das Amtsgericht Münster (Aktenzeichen 6 C 1738/19). Hier handele es sich um eine nicht umlagefähige Verwaltungsgebühr, die nicht auf den Mieter umgelegt werden darf. Die Position „Allgemeinstrom“ ist bei fehlender Transparenz in einer Betriebskostenabrechnung nicht auf die Mieter umlegbar, entschied das Amtsgericht Waldkirch (Aktenzeichen 1 C 10/12). Werden Wasserrohre vorbeugend gereinigt, können die Kosten nicht auf den Mieter umgelegt werden, entschied das Amtsgericht Gelsenkirchen (Aktenzeichen 202 C 181/20). Aufgepasst: Wird ein Mietshaus mit Holz beheizt, darf der Vermieter die Heizkosten nicht auf Grundlage von fiktiven Heizölkosten abrechnen, so das Amtsgericht Besigheim (Aktenzeichen 7 C 481/22).

Mieter hat Recht auf Einsicht der Zahlungsbelege

Der Bundesgerichtshof (Aktenzeichen VIII ZR 118/19) hat in einer Entscheidung klargestellt, dass Mieter nicht nur ein Recht haben, die Belege der Betriebskostenabrechnung einzusehen, sie können auch Einsicht in die zugrundeliegenden Zahlungsbelege vom Vermieter fordern. Der Vermieter ist verpflichtet die Belege dem Mieter in geordneter Form zu übergeben. Dem Mieter ist es nicht zu zumuten die Belege erst zu sortieren, so das Amtsgericht Münster (Aktenzeichen 38 C 1947/22). Diese Einsicht muss nicht zwangsläufig immer beim Vermieter erfolgen. Ist das Mietobjekt weit vom Wohnsitz des Vermieters entfernt, muss die Einsicht in die Belege während der üblichen Geschäftszeiten am Mietobjekt erfolgen, entschied das Amtsgericht Wuppertal (Aktenzeichen 97 C 154/20). Wohnt der Vermieter mehr als 500 km von der Mietwohnung entfernt, hat der Mieter das Recht die Belege zugesandt zu bekommen, so das Amtsgericht Rheine (Aktenzeichen 10 C 156/22). Wichtig: Der Vermieter kann den Mieter ermächtigen bei der Hausverwaltung Einsicht in die Belege der Betriebskosten zu nehmen, so das Amtsgericht Siegen (Aktenzeichen 17 C 8/22).

Vermieter täuscht bei Nebenkostenabrechnung- Mieter kann fristlos kündigen

Der Bundesgerichtshof (Aktenzeichen XII ZR 11/20) hat klargestellt, dass ein Mieter ohne vorangegangene Abmahnung das Mietverhältnis fristlos kündigen kann, wenn der Vermieter absichtlich eine falsche Nebenkostenabrechnung durch wahrheitswidrige Angaben verteidigt.

Einwände gegen Nebenkostenabrechnung auch ohne Rechnungseinsicht möglich

Ein Mieter kann Einwände gegen eine Nebenkostenabrechnung geltend machen, auch ohne in die entsprechenden Unterlagen Einsicht genommen zu haben. Dies entschied das Amtsgericht Gelsenkirchen (Aktenzeichen 201 C 229/19) und stellt klar, dass allein der Umstand, dass eine Rechnung vorliegt noch nichts darüber aussagt, ob die Kosten umlagefähig sind. Ein Mieter kann für die Prüfung der Nebenkostenabrechnung vom Vermieter das Übersenden der Belegkopien verlangen. Er muss dafür aber 0,25 Euro pro Kopie an den Vermieter zahlen, entschied das Amtsgericht Delmenhorst (Aktenzeichen 4b C 5160/03 (V)).

Vermieter erstellt keine Nebenkostenabrechnung – Mietzahlung einstellen?

Wenn Mieter den Vermieter dazu bewegen wollen eine längst fällige Nebenkostenabrechnung zu erstellen, sind sie durch ihr Zurückbehaltungsrecht an den Betriebskostenvorauszahlungen ausreichend geschützt, entschied der Bundesgerichtshof (Aktenzeichen VIII ZR 52/20). Es ist ihnen nicht erlaubt deswegen ihre vertraglich vereinbarte Mietzahlung einzustellen.

Anpassung der Nebenkosten nur einmal pro Abrechnung möglich

Die Anpassung der Nebenkostenvorauszahlung ist pro Abrechnung nur einmal möglich, entschied das Amtsgericht Köln (Aktenzeichen 203 C 73/23).

Vorsicht: Berechnung des Streitwerts hängt von angegriffenen Rechnungspositionen ab!

Mieter, die gerichtlich gegen ihre Nebenkostenabrechnung vorgehen wollen, sollten sich genau überlegen, ob sie die gesamte Nebenkostenabrechnung in Frage stellen, oder sich auf einzelne Positionen beschränken wollen. Nach einer Entscheidung des Oberlandesgerichts Hamm (Aktenzeichen 15 W 388/18) wird im Fall einer Anfechtung der gesamten Nebenkostenabrechnung 50 Prozent vom Gesamtbetrag der Jahresabrechnung angesetzt. Das bedeutet, dass Mieter, die die gesamte Nebenkostenabrechnung gerichtlich überprüfen lassen, aber nur in einzelnen Positionen Recht bekommen, zum Teil an den Gerichtskosten beteiligt werden.

Wichtig: Betriebskostenvorauszahlung darf nicht wegen zu erwartender Kostensteigerung erhöht werden!

Eine mögliche Steigung der Betriebskosten ist kein Grund die monatlichen Betriebskostenvorauszahlungen zu erhöhen. Das Amtsgericht Hamburg (Aktenzeichen 49 C 13/22) stellt klar, dass nur die erfolgte Betriebskostenabrechnung Anlass zur Erhöhung der Vorauszahlungen ist.

Übrigens: Mieter dürfen sich untereinander kritisch mit der Nebenkostenabrechnung austauschen!

Ein Vermieter darf einem Mieter weder ordentlich noch außerordentlich kündigen, nur weil er sich zusammen mit anderen Mietern des Hauses kritisch mit der Nebenkostenabrechnung auseinandergesetzt hat. Das entschied das Amtsgericht Euskirchen (Aktenzeichen 33 C 63/19) und führte aus, dass gerade in Mehrfamilienhäusern damit gerechnet werden müsse, dass sich die Mieter im Hinblick auf die Nebenkostenabrechnung austauschen – insbesondere, wenn sie höher als üblich ausgefallen ist.