Eigenbedarf: Wann darf der Vermieter kündigen?

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Beim Thema Eigenbedarf kommt es immer wieder zum Konflikt zwischen Mieter und Vermieter. Lebensgefährtin, Kinder, pflegebedürftige Oma, Au pair - Für wen darf Eigenbedarf angemeldet werden? Und wann liegt eine unzumutbare Härte für den Mieter vor?

Eigenbedarfskündigung nur bei Nachweis von Überlassungs- und Nutzungswillen

Eine Eigenbedarfskündigung setzt Nachweis eines tatsächlichen Überlassungs- und Nutzungswillen voraus, entschied das Amtsgericht München (Aktenzeichen 433 C 16581/17). Im zugrundeliegenden Fall hatte ein Vermieter eine Eigenbedarfskündigung für seinen Sohn ausgesprochen, dem selbst eine Kündigung seiner Wohnung wegen eines Abrisses des Mietshauses drohte. Nach Auffassung des Gerichts bestand jedoch zum Kündigungszeitpunkt kein ernsthafter Überlassungswille beim Vermieter und auch kein Nutzungswille bei dessen Sohn. Der Vermieter hatte zu diesem Zeitpunkt mit seinem Sohn noch gar nicht über die Nutzung der vermieteten Wohnung gesprochen. Daher liege kein ernsthafter Nutzungs- und Überlassungswille zum Kündigungszeitpunkt vor. Die Eigenbedarfskündigung sei daher unwirksam. In diesem Sinne entschied das Amtsgericht München (Aktenzeichen 422 C 14015/18) auch im Fall eines Vermieters der für seine Tochter eine Eigenbedarfskündigung aussprach, obwohl zum Kündigungszeitpunkt kein konkreter Nutzungswille der Tochter vorlag. Allein der Vermieter und seine Ehefrau planten, dass die Tochter in die Wohnung einzieht, die Pläne der Tochter blieben dabei völlig unberücksichtigt, wie eine Beweisaufnahme ergab. Wird der Eigenbedarf im Kündigungsschreiben nicht hinreichend begründet und bestehen Zweifel, ist die Eigenbedarfskündigung nicht wirksam, entschied das Amtsgericht München (Aktenzeichen 423 C 5615/20). Verhandelt der Vermieter mit dem Mieter ohne Erfolg um eine Erhöhung der Miete und spricht danach eine Eigenbedarfskündigung aus, lässt das laut Amtsgericht Münster (Aktenzeichen 98 C 1780/22) am Eigennutzungswillen des Vermieters zweifeln. Rechtsmissbräuchlich ist eine Eigenbedarfskündigung, damit der Vermieter die Wohnung leerstehend besser verkaufen kann, entschied das Landgericht Berlin (Aktenzeichen 66 S 170/22).

Verschweigen des Eigenbedarf bei Mietvertragsschluss – Eigenbedarfskündigung unwirksam!

Verschweigt ein Vermieter beim Abschluss eines Mietvertrags das er die Absicht hat die Mietwohnung später selbst zu nutzen, ist eine Eigenbedarfskündigung rechtsmissbräuchlich und damit unwirksam, entschied das Amtsgericht Marbach am Neckar (Aktenzeichen 3 C 166/21).

Keine Eigenbedarfskündigung bei abstrakter Familienplanung

Eine abstrakte Familienplanung rechtfertigt keine Eigenbedarfskündigung, weil noch kein überhöhter Wohnbedarf besteht, so das Landgericht Berlin (Az. 64 S 260/22).

Keine Eigenbedarfskündigung bei Mietern mit hohem Alter

Ein Mieter von über 80 Jahren kann von seinem Vermieter allein aufgrund seines Alters die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen. Eine Eigenbedarfskündigung des Vermieters ist in diesem Fall nicht zulässig, entschied das Landgericht Berlin (Aktenzeichen 67 S 345/18). Für den Mieter bedeute der Auszug aus der Mietwohnung eine unzumutbare soziale Härte. Der Vermieter müsse daher gewichtige Gründe über ein berechtigtes Interesse hinaus anführen, die seine Eigenbedarfskündigung rechtfertigten. Da im zu entscheidenden Fall der Vermieter die Wohnung nicht ganzjährig nutzen wollte und die Eigenbedarfskündigung nur zum Komfortzuwachs diente, ist sie unzulässig. Auch das Amtsgericht Nürnberg (Aktenzeichen 244 C 7495/18) hielt eine Eigenbedarfskündigung eines Mieters aufgrund seines hohen Alters und schlechtem Gesundheitszustand für eine unzumutbare Härte und damit für unzulässig. Aufgepasst: Der Bundesgerichtshof (Aktenzeichen VIII ZR 81/20) hat klar gestellt, dass hohes Alter des Mieters, eine lange Mietzeit und finanziell schlechte Stellung zwar Härteeinwande gegen eine Eigenbedarfskündigung sein können, es entbindet den Mieter aber nicht davon nach Ersatzwohnraum zu suchen.

Eigenbedarfskündigung auch gegenüber sozial schlecht gestellten Mietern möglich

Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs kann auch gegenüber sozial schlecht gestellten Mietern gerechtfertigt sein. Dies entschied das Amtsgericht München (Aktenzeichen 433 C 19586/17) im Fall eines Vermieters, der gegenüber seinem Mieter eine Eigenbedarfskündigung aussprach, weil er die Wohnung für seinen Sohn benötigt. Der Mieter gab an, dass er schwerbehindert sei sowie unter Gleichgewichtsstörung und psychischen Probleme leide. Es sei ihm zudem aufgrund der angespannten Wohnungssituation in München nicht möglich in seiner finanziellen Situation eine Ersatzwohnung zu finden. Das Gericht erkannte ein ernsthaftes Nutzungsinteresse und einen Nutzungswillen des Vermieters an und stellte klar, dass darüber hinaus keine Abwägung mit dem Bestandsinteresse des Mieters erfolgen müsse.

Keine Eigenbedarfskündigung bei labiler Gesundheit des Mieters

Nimmt ein Mieter eine Eigenbedarfskündigung seines Vermieters als existenzielle Bedrohung war und besteht die Gefahr, dass er deswegen Suizid begeht, ist eine Eigenbedarfskündigung unwirksam, entschied das Amtsgericht München (Aktenzeichen 433 C 10588/17). Im zugrundeliegenden Fall kam das Gericht aufgrund seins psychiatrischen Gutachtens zu der Überzeugung, dass der betroffene Mieter das Verlassen seiner Wohnung, die für ihn einen Schutzraum darstellt, als existentielle Bedrohung empfindet. Aufgrund seiner labilen psychischen Situation bestehe die Gefahr eines Selbstmords. Die Eigenbedarfskündigung stelle daher eine unzumutbare Härte für den Mieter dar. Dieser sei räumungsunfähig und seine Interessen überwiegen die Interessenlage des Vermieters, so das Gericht. Anders das Landgericht Limburg (Aktenzeichen 7 T 116/20) wonach eine latente Suizidgefahr und das hohe Alter eines Mieters kein Grund sind eine Zwangsräumung zu stoppen.

Eigenbedarf für heranwachsende Kinder?

Der Bundesgerichtshof (Aktenzeichen VIII ZR 154/14) hat sich dazu geäußert, wann eine auf den Eigenbedarf heranwachsender Kinder gestützte Eigenbedarfskündigung wirksam ist. Im zugrundeliegenden Fall kündigte der Vermieter Eigenbedarf für seine 20jährige Tochter an. Die hatte nach ihrem Abitur ein Jahr in Australien verbracht und kam nun zurück, weil sie eine Arbeitsstelle in Frankfurt/Main antreten und ein berufsbegleitendes Studium in Mannheim aufnehmen wollte. Bis zu ihrer Abreise nach Australien hatte die Tochter in einem Zimmer in der elterlichen Wohnung gelebt. Jetzt wollte sie in ihren eigenen vier Wände leben. Der betroffene Mieter widersprach der Eigenbedarfskündigung, da diese seiner Auffassung nach bereits bei Abschluss des Mietvertrags absehbar war. Der Vermieter erhob daraufhin Räumungsklage. Letztinstanzlich entschied der Bundesgerichtshof, dass die Kündigung des Mietverhältnisses wegen Eigenbedarfs für die Tochter nicht rechtsmissbräuchlich war. Ein rechtsmissbräuchliches Verhalten liege zwar dann vor, wenn der Vermieter Wohnraum auf unbestimmte Zeit vermietet, obwohl er entweder entschlossen ist oder zumindest erwägt, ihn bald selbst zu beanspruchen. Allerdings dürfe die freie Lebensplanung des Vermieters auch nicht eingeschränkt werden. Er sei beim Abschluss eines Mietvertrags nicht verpflichtet eine sog. Bedarfsvorschau zu treffen.

Eigenbedarf für heranwachsende Kinder oder Stiefkinder?

Eine Kündigung wegen Eigenbedarf ist nur für einen engen Personenkreis möglich. Dazu gehören Familienangehörige oder Angehörige des Haushalts vom Vermieter. Ein Stiefkind, das nicht mit dem Vermieter in einem Haushalt lebt und auch nicht mit ihm verwandt ist, gehört nicht zu diesem Personenkreis. Das gilt auch dann, wenn eine enge Beziehung zwischen Vermieter und Stiefkind besteht. So entschied das Amtsgericht Siegburg (Aktenzeichen 105 C 97/18) und lehnte ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses ab. Für Tochter der Lebensgefährtin kann ein Vermieter keinen Eigenbedarf geltend machen, entschied das Amtsgericht Siegburg (Aktenzeichen 105 C 97/18). Stiefkinder, die weder im gemeinsamen Haushalt leben und zu denen der Vermieter auch keine enge persönliche Bindung hat, gehören nicht zu dem Personenkreis, bei dem eine Eigenbedarfskündigung gerechtfertigt sein kann.

Eigenbedarf für Lebensgefährtin?

Kann Eigenbedarf auch für eine Lebensgefährtin geltend gemacht werden? Nein, entschied das Landgericht Berlin (Aktenzeichen 66 S 80/19). Bei einer Lebensgefährtin handele es sich nicht um eine Familienangehörige. Wenn sie eine längere Zeit mit dem Vermieter in einer Hausgemeinschaft lebt, kann sie möglicherweise als Haushaltsangehörige zu betrachten sein. Eine Eigenbedarfskündigung gehe aber nur dann, wenn der Vermieter mit in die Wohnung einzieht.

Eigenbedarf für Cousin?

Ein Cousin ist kein Familienangehöriger im Sinne des Mietrechts, daher ist auch keine Eigenbedarfskündigung zugunsten eines Cousins möglich, so das Amtsgericht Berlin-Mitte (Aktenzeichen 25 C 183/22). Das sieht das Landgericht Berlin (Aktenzeichen 67 S 119/23) anders und hält eine Eigenbedarfskündigung für einen Cousin möglich, wenn eine enge soziale Bindung besteht. Das Urteil des Landgerichts Berlin wurde von Bundesgerichtshof (Aktenzeichen VIII ZR 276/23) nicht bestätigt. Cousin gehören laut Gericht nicht Teil der Familie.

Eigenbedarf für Pflege von Angehörigen?

Das Amtsgericht München (Aktenzeichen 453 C 3432/21) hat entschieden, dass eine Kündigung wegen Eigenbedarf gerechtfertigt ist, wenn die Mietwohnung zur Pflege eines nahen Angehörigen im gleichen Haus erfolgen soll.

Eigenbedarf für Au-Pair?

Nach einer Entscheidung des Amtsgerichts München (Aktenzeichen 473 C 11647/20) kann eine Eigenbedarfskündigung gerechtfertigt sein, wenn der Vermieter diese für ein Au-Pair benötigt. Das Gericht führt aus, dass die Mietwohnung fußläufig zur Vermieterwohnung gelegen ist und das der Wunsch ein Au-Pair aufgrund der familiären Situation einzustellen nachvollziehbar und begründet sei. Das Landgericht Berlin (Aktenzeichen 67 S 11/21) hat hingegen entschieden, dass eine Eigenbedarfskündigung unwirksam ist, wenn das Au-Pair in der Wohnung des Vermieters untergebracht werden kann und dieser dadurch nur unerhebliche Komfortnachteile erleidet.

Eigenbedarf für Hausmeister?

Damit der Hausmeister in der Nähe der von ihm betreuten Wohnobjekte wohnt, kann gegenüber einem Mieter eine betriebliche Eigenbedarfskündigung ausgesprochen werden. Das ist aber nicht möglich, wenn der Hausmeister bereits in der Nähe der von ihm zu betreuenden Objekte wohnt, entschied der Bundesgerichtshof (Aktenzeichen VIII ZR 44/16).

Nachträglicher Wegfall von Eigenbedarfsgründen muss Vermieter beweisen

Zieht der Vermieter nicht in die wegen Eigenbedarf gekündigte Wohnung ein, muss er dem Mieter beweisen, dass die für die Eigenbedarfskündigung vorgebrachten Gründe nachträglich weggefallen sind. Gelingt ihm das nicht, ist er gegenüber dem gekündigten Mieter schadensersatzpflichtig, entschied das Amtsgericht Waiblingen (Aktenzeichen 9 C 1106/18). Zwar müsse grundsätzlich der ausgezogene Mieter den fehlenden Eigenbedarf darlegen und beweisen, fällt dieser aber nachträglich weg, liegt die Beweislast beim Vermieter, da der Mieter diese privaten Vorgänge nicht kennen und beweisen kann.

Vorgetäuschter Eigenbedarf: Mietdifferenz als Schadensersatz

Bei vorgetäuschtem Eigenbedarf des Vermieters kann der Mieter neben den Umzugskosten und ggfs. einer doppelten Mietbelastung auch die Differenz der alten Miete zur neuen Miete für die Dauer von 3,5 Jahren geltend machen. So lautet ein Urteil des Amtsgericht Coesfeld (Aktenzeichen 4 C 156/19).

Eigenbedarfskündigung bei fehlender Umbaugenehmigung unzulässig

Kündigt ein Vermieter einem Mieter aus Eigenbedarf, weil er ein Mehrfamilienhaus als Einfamilienhaus nutzen will, ist diese Kündigung unwirksam, wenn keine Umbaugenehmigung vorliegt, so das Amtsgericht Hamburg (Aktenzeichen 49 C 294/22).

Eigenbedarf für Nutzung als Zweitwohnung nicht erlaubt!

Das Landgericht Berlin (Aktenzeichen 67 S 249/19) hat entschieden, dass es für die Begründung des Eigenbedarfs nicht ausreicht, wenn der Vermieter angibt die Wohnung als Zweitwohnung für notwendige Aufenthalte nutzen zu wollen. Er muss genau angeben, für welche Dauer und in welcher Intensität er die Wohnung nutzen muss.

Kein Eigenbedarf bei überhöhtem Wohnbedarf

Das Landgericht Berlin (Aktenzeichen 65 S 204/18) hat in einer Entscheidung klargestellt, dass eine 120 Quadratmeter große Vierzimmerwohnung für eine Berufsanfängerin einen überhöhten Wohnbedarf darstellt, der nicht zu einer wirksamen Eigenbedarfskündigung führt.

Kein Eigenbedarf für „Zweitwohnung“

Das Landgericht Berlin (Aktenzeichen 67 S 237/21) hat klargestellt, dass ein Vermieter, der eine von ihm vermietete Wohnung für sich selbst als Zweitwohnung nutzen möchte, dafür das Mietverhältnis nicht aus Eigenbedarf kündigen darf.

Eigenbedarfskündigung unwirksam bei Milieuschutz

Kündigt ein Vermieter eine Wohnung aus Eigenbedarf, weil er zwei Wohnungen zusammenlegen will, ist diese Kündigung unwirksam, wenn sie gegen öffentliche Vorschriften zum Milieuschutz verstößt, so das Landgericht Berlin (Aktenzeichen 67 S 10/22).

Detektiv-Kosten zur Prüfung des Eigenbedarfs muss Vermieter zahlen

Das Landgericht Berlin (Aktenzeichen 80 T 489/22) hat entschieden, dass die Kosten für einen vom Mieter beauftragten Detektiv zur Überprüfung des Eigenbedarfs vom Vermieter im Rahmen einer Räumungsklage erstattungsfähig sind.

Vorsicht: Vermieter darf erst bei rechtskräftigem Urteil räumen!

Ein Vermieter sollte nach einem erstinstanzlichen Urteil nicht zu schnell die Mietwohnung räumen lassen. Dies zeigt ein Urteil des Landgerichts Berlin (Aktenzeichen 65 S 4/17), wonach ein Vermieter dem Mieter Schadensersatz zahlen musste, weil er vor Rechtskraft ein erstinstanzliches Urteil vollstreckte. Das Landgericht Bonn (Aktenzeichen 6 S 9/20) stellt klar, dass ein rechtskräftiges Räumungsurteil den Mieter nicht hindert, Schadensersatz wegen vorgetäuschtem Eigenbedarf geltend zu machen.