Mietrückstände: Ihre Rechte als Vermieter!

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Fehlbuchungen oder Zahlungsschwierigkeiten – es gibt viele Gründe warum die Miete nicht pünktlich auf dem Konto des Vermieters verbucht wird. Stellt sich heraus, dass der Mieter in Zahlungsschwierigkeiten ist, sollten Vermieter genau wissen, was es jetzt zu tun gilt.

Blick in den Mietvertrag – Wann liegt Zahlungsverzug vor?

Der Vermieter sollte zunächst prüfen, ob der Mieter sich mit der Mietzahlung rechtlich im Zahlungsverzug befindet. Dafür kann ein Blick in den Mietvertrag genügen: Ist im Mietvertrag ein Zahlungsziel vereinbart, wie etwa der dritte Werktag im Monat, muss die Miete bis zu diesem Zeitpunkt beim Vermieter eingegangen sein, ansonsten befindet sich der Mieter mit der Miete ohne weitere Mahnung seitens des Vermieters im Verzug. Aufgepasst: Eine rechtzeitige Zahlung der Miete setzt nicht zwingend die Gutschrift auf dem Konto des Vermieters voraus. Wurde die Überweisung durch die Bank fehlerhaft durchgeführt, haftet dafür nicht der Mieter, entschied das Landgericht Berlin (Aktenzeichen 65 S 189/20). Aber wenn der Mieter den Eingang der Mietzahlung nicht nachweisen kann, muss er umgehend erneut die Miete anweisen, so das Landgericht Berlin (Aktenzeichen 67 S 103/22).

Vermieter kann bei Zahlungsverzug Mahnverfahren betreiben

Aus Kulanzgründen kann der Vermieter den im Zahlungsverzug befindlichen Mieter noch mal zur Mietzahlung anmahnen. Manchmal ist eine solche Mahnung erfolgreich und der Mieter begleicht die Miete. Verläuft die Mahnung fruchtlos, hat der Vermieter die Möglichkeit ein gerichtliches Mahnverfahren gegen den Mieter zu betreiben. Erhält der Vermieter einen Titel gegen den Mieter, so kann er einen Gerichtsvollzieher beauftragen, die fällige Mietzahlung einzufordern.

Vermieter kann bei Mietrückständen auch das Mietverhältnis fristlos kündigen

Kommt der Mieter seiner vertraglichen Verpflichtung die Miete zu begleichen an zwei aufeinanderfolgenden Terminen nicht nach, hat der Vermieter die Option das Mietverhältnis fristlos zu kündigen. Nach einem Urteil des Amtsgerichts Lichtenberg (Aktenzeichen 17 C 42/13) kann der Vermieter nur dann wegen Mietrückständen das Mietverhältnis ordentlich kündigen, wenn der Mieter mindestens einen Monat im Zahlungsverzug ist und der Rückstand die monatliche Miete übersteigt. Dabei kommt es nicht auf die Höhe der Mietrückstände an, stellt das Amtsgericht Berlin-Mitte (Aktenzeichen 9 C 104/19) klar, sondern nur auf den Vertragsverstoß an sich. Auch wenn weniger als 2.000 Euro Mietrückstände bestehen, kann eine Kündigung des Mietverhältnisses erfolgen. Auch Mieter, die sich in einem Verbraucherinsolvenzverfahren befinden, kann fristlos gekündigt werden. Der Bundesgerichtshof (Aktenzeichen VIII ZR 19/14) hat entschieden, dass ein Vermieter einen Mieter im Verbraucherinsolvenzverfahren fristlos kündigen kann, selbst wenn es um Mietrückstände geht, die zeitlich vor dem Insolvenzantrag liegen. Ein Mieter kann sich bei einem Zahlungsverzug auch nicht auf eine psychische Erkrankung als Entschuldigung berufen, entschied das Landgericht Berlin (Aktenzeichen 65 S 77/19), wenn er in der Lage war sich Hilfe zu holen. Anders das Amtsgericht Münster (Aktenzeichen 4 C 3363/19) wonach einem Mieter, der sich mit seinen Mietzahlungen im Rückstand befindet, weil er aufgrund von Depressionen seiner beruflichen Tätigkeit nicht mehr nachgehen kann, nicht vom Vermieter gekündigt werden kann. Auch das Landgericht Kassel (Aktenzeichen 1 S 170/15) hat entschieden, dass einem Mieter, der aufgrund einer psychischen Erkrankung unverschuldet mit seiner Mietzahlung in Rückstand geraten ist, nicht gekündigt werden darf. Der Vermieter kann das Mietverhältnis auch dann fristlos kündigen, wenn der Mieter sich unmissverständlich weigert zukünftig seine Miete zu zahlen, so das Kammergericht Berlin (Aktenzeichen 12 U 155/21). Einem Mieter kann bei Mietrückständen auch dann fristlos gekündigt werden, wenn er die Miete aufgrund eines Irrtums über die Ursache eines Mietmangels nicht entrichtet, entschied ebenfalls der Bundesgerichtshof (Aktenzeichen VIII ZR 138/11). Eine psychische Erkrankung entlastet den Mieter, der sich Hilfe hätte holen können, nicht. Anders ist laut Amtsgericht Rheine (Aktenzeichen 10 C 234/18) ein einmaliger Zahlungsverzug nach langjähriger Mietdauer zu bewerten. Wenn ein Mieter jahrelang pünktlich seine Miete gezahlt hat, rechtfertigt ein einmaliger Mietrückstand nicht die Kündigung des Mietverhältnisses. Wichtig: Der Zahlungsverzug muss zum Kündigungszeitpunkt vorliegen, kündigt der Vermieter zu früh, ist die Kündigung unwirksam, so das Kammergericht Berlin (Aktenzeichen 8 U 132/18).

Für Kündigung wegen Mietrückständen ist wirksames Kündigungsschreiben notwendig!

Damit die fristlose Kündigung wegen Mietrückständen gegenüber dem Mieter auch Bestand hat, muss sie rechtmäßig sein. Der Vermieter muss in einem schriftlichen Kündigungsschreiben den Kündigungsgrund darlegen. Die Kündigung muss gegenüber allen Mietern ausgesprochen werden sowie auch alle Vermieter das Kündigungsschreiben unterzeichnen müssen.

Können Mietrückstände mit der Mietkaution aufgerechnet werden?

Ein Mieter kann seine Mietrückstände gegenüber dem Vermieter nicht mit der Mietkaution aufrechnen. Das entschied das Amtsgericht München (Aktenzeichen 415 C 31694/11) und führte aus, dass der Mieter während eines laufenden Mietverhältnisses keinen Anspruch auf Rückzahlung der Mietkaution hat. Aus diesem Grund kann er seine Mietschulden auch nicht mit der Mietkaution verrechnen.

Ausgleich der Mietrückstände wirkt sich nur auf fristlose Kündigung aus!

Gleicht ein Mieter seine Mietschulden während der gesetzlichen Schonfrist aus, hat dies nur zur Folge, dass eine fristlose Kündigung unwirksam wird. Auf eine ordentliche Kündigung hat die Zahlung der Mietschulden keine Auswirkung, so der Bundesgerichtshof (Aktenzeichen VIII ZR 307/21).