Mietvertrag: Vorsicht bei allgemeinen Klauseln zu Schönheitsreparaturen!

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Bei der formularmäßigen Übertragung von Schönheitsreparaturen in Mietverträgen ist Vorsicht geboten. So entschied der Bundesgerichtshof jüngst, dass ein Vermieter bei unterlassenen Schönheitsreparaturen fiktiven Schadensersatz vom Mieter verlangen kann.

Keine Schönheitsreparaturen bei unrenovierter Wohnung

Übernimmt ein Mieter eine unrenovierte Wohnung, so dürfen Schönheitsreparaturen nicht per Mietvertragsklausel auf ihn übertragen werden, entschied das Amtsgericht Berlin-Schöneberg (Aktenzeichen 107 C 224/19). Eine solche Klausel sei nur dann zulässig, wenn der Mieter in anderer Form einen Ausgleich erhält, etwa beschränktes mietfreies Wohnen.

Mieter muss für Schönheitsreparaturen finanziellen Ausgleich erhalten

Wird in einem Mietvertrag per Klausel vereinbart, dass der Mieter die Kosten der Schönheitsreparaturen trägt, ist dies unwirksam, wenn sich nicht aus dem Mietvertrag ergibt, dass der Mieter hierfür einen finanziellen Ausgleich erhält, entschied auch das Landgericht Berlin. Im zugrundeliegenden Fall hatten Mieter und Vermieterin einen Mietvertrag geschlossen, der nach 14jähriger Mietzeit im Jahr 2015 beendet wurde. Der Mieter gab die Wohnung ohne sie renoviert zu haben an die Vermieterin zurück. Diese klagte daraufhin wegen nicht geleisteter Schönheitsreparaturen auf rund 3.700 Euro Schadensersatz. Zu Unrecht, entschied das Landgericht Berlin (Aktenzeichen 67 S 7/17). Die allgemeine Klausel, mit der die Pflicht zu Schönheitsreparaturen ohne Einschränkung auf den Mieter übertragen werde, sei unwirksam. Dabei sei es völlig unerheblich, ob der Mieter die Wohnung renoviert oder unrenoviert von der Vermieterin zu Beginn des Mietverhältnisses übernommen habe. Zwar sei es im Sinne des Mietrechts erlaubt, in engen Grenzen die Durchführung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter zu übertragen. Diese Grenzen seien aber nicht näher bestimmt worden. Hier sei der Mieter auf jeden Fall dadurch benachteiligt, dass ihm für die anfallenden Schönheitsreparaturen kein finanzieller Ausgleich von der Vermieterin gewährt werde.

Mieter und Vermieter müssen sich Kosten für Schönheitsreparatur teilen

Mieter dürfen nicht per Klausel im Mietvertrag verpflichtet werden, die Kosten für Schönheitsreparaturen, wie etwa streichen, übernehmen zu müssen. Der Bundesgerichtshof (Aktenzeichen VIII ZR 163/18) hat entschieden, dass aber auch der Vermieter nicht alleine auf den Kosten sitzen bleiben darf. Bei einem langjährigen Mietverhältnis können Mieter den Vermieter zwar verpflichten, die Wohnung zu renovieren, sie müssen sich aber hälftig an den Kosten beteiligen. Das gilt, wenn sich der Zustand der Mietwohnung seit dem Einzug der Mieter erheblich verschlechtert hat.

Renovierungsvereinbarung zwischen Mieter und Vormieter ändert nichts an Unwirksamkeit der Klausel

Der Bundesgerichtshof (Aktenzeichen VIII ZR 277/16) hat kürzlich entschieden, dass die Klausel zur Übertragung der laufenden Schönheitsreparaturen bei einer unrenovierten Wohnung auf den Mieter in einem Mietvertrag unwirksam ist, wenn er dafür keinen angemessenen Ausgleich erhält. Daran ändert auch eine sog. Renovierungsvereinbarung zwischen dem Mieter und seinem Vormieter nichts. In dieser Vereinbarung verpflichtet sich der Mieter zur Übernahme der Renovierungsarbeiten, die eigentlich vom Vormieter durchgeführt werden sollten. Eine solche Vereinbarung gilt laut BGH nur zwischen dem Vormieter und dem Mieter und hat keinen Einfluss auf den Mietvertrag zwischen Vermieter und neuem Mieter.

Schönheitsreparaturen müssen nicht von Fachfirma ausgeführt werden

Das Landgericht München I (Aktenzeichen 15 S 6274/09) hat entschieden, dass eine Klausel in einem Mietvertrag, die besagt, dass Schönheitsreparaturen von einer Fachfirma ausgeführt werden müssen, den Mieter unangemessen benachteiligen und daher unwirksam sind.

Latexfarbe und Dübellöcher müssen beseitigt werden

Das Landgericht Wuppertal (Aktenzeichen 9 S 18/20) hat entschieden, dass ein Mieter vor der Rückgabe der Mietwohnung alle Dübellöcher entfernen muss und die Latexfarbe von allen Wänden entfernen muss, die von ihm übermalt wurden.

Unterlassene Schönheitsreparaturen – Vermieter kann fiktiven Schadensersatz fordern

Kommt ein Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses seiner Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen nicht nach, kann der Vermieter auf Grundlage eines Kostenvoranschlags fiktiven Schadensersatz fordern, entschied der Bundesgerichtshof (Aktenzeichen VIII ZR 277/20).

Endrenovierungsklausel - AGB?

Wichtig zu wissen: Damit eine Endrenovierungsklausel in einem Mietvertrag wirksam ist, muss sie zwischen Vermieter und Mieter verhandelt worden sein, anderenfalls handelt es sich um eine Allgemeine Geschäftsbedingung, die den Mieter nicht zu Schönheitsreparaturen verpflichtet, so das Amtsgericht Bautzen (Aktenzeichen 20 C 6/20).

Quotenabgeltungsklausel für Schönheitsreparatur ausnahmsweise zulässig

Eine Klausel im Mietvertrag, die die quotale Abgeltung von Schönheitsreparaturen regelt, ist grundsätzlich unwirksam. Nach Ansicht des Landgerichts Berlin (Aktenzeichen 67 S 240/21) kann sie aber ausnahmsweise zulässig sein, wenn die Quotenabgeltung Bestandteil des Mietszinses ist.