Wann darf der Vermieter in die Wohnung des Mieters?

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Mieter müssen ihrem Vermieter nicht einfach Zutritt zur Mietwohnung gewähren. Um die Wohnung des Mieters zu besichtigen, braucht der Vermieter ein berechtigtes Interesse, wie etwa ein Besichtigungstermin mit Nachmietern. Außerdem muss er seinen Besuch rechtzeitig ankündigen.

Wann steht dem Vermieter ein Besichtigungsrecht zu?

Der Vermieter darf nicht willkürlich eine Mietwohnung besichtigen. Er benötigt dafür einen sachlichen Grund, wie etwa um sich Wohnungsmängel anzuschauen oder Mietinteressenten oder Kaufinteressenten die Wohnung nach einer Kündigung zu zeigen. Zudem muss er die Besichtigung der Mietwohnung ankündigen, so der Bundesgerichtshof (Aktenzeichen VIII ZR 420/21). Auch das Landgericht Berlin (Aktenzeichen 65 S 194/20) weist daraufhin, dass dem Vermieter ein Besichtigungsrecht nur in sehr engem Rahmen zusteht. Er benötigt einen rechtmäßigen Zweck. Die Vermessung der Mietwohnung zwecks Verkaufsabsichten stellen keinen legitimen Grund zur Besichtigung dar. Laut Landgericht Kiel (Aktenzeichen 1 S 26/91) kann der Mieter das Besichtigungsrecht des Vermieters mit Kaufinteressenten die Wohnung zu betreten auf einmal in der Woche beschränken.

Psychische Probleme des Mieters können Betretungsrecht des Vermieters entgegen stehen

Beabsichtigt der Vermieter seine Mietwohnung zu verkaufen, hat er das Recht die Wohnung mit Interessenten nach einer entsprechenden Vorankündigung zu besichtigen. Leidet der Mieter allerdings an psychischen Problemen, kann er dem Vermieter den Zutritt verweigern, so der Bundesgerichtshof (Aktenzeichen VIII ZR 420/21).

Wie lange im Voraus muss er seine Besichtigung ankündigen?

Es gibt keine gesetzlichen Regelungen, wie lange im Voraus der Vermieter seine Besichtigung ankündigen muss. In der Regel sollte eine Woche Vorlauf eine angemessene Zeit für den Mieter darstellen. In Notfällen, wie etwa bei dringenden Reparaturen, muss der Vermieter umgehend in die Wohnung gelassen werden. Übrigens: Der Vermieter darf auch am Samstag sein Besichtigungsrecht ausüben, wenn im Mietvertrag vereinbart wurde, dass werktags eine Besichtigung möglich ist. Der Samstag zählt laut Oberlandesgericht Frankfurt/Main (Aktenzeichen 24 U 242/08) als Werktag.

Wer darf alles mit zur Besichtigung kommen?

Ein Vermieter muss sein Besichtigungsrecht schonend ausüben, entschied das Landgericht Nürnberg-Fürth (Aktenzeichen 7 S 8432/17). Dazu gehöre, dass er nicht beliebige dritte Personen zu einem Besichtigungstermin mitbringen darf. Will der Vermieter Wohnungsmängel überprüfen, darf er nur fachkundige Personen, wie einen Sachverständigen oder Handwerker mit zur Wohnungsbesichtigung mitnehmen. Sachunkundige Personen muss der Mieter nicht reinlassen.

Besichtigungsrecht bei Gefahr um Mietsubstanz

Dem Vermieter steht beim Austritt von Gestank aus einer Mietwohnung ein Besichtigungsrecht zu. Dies entschied das Amtsgericht München (Aktenzeichen 461 C 19626/15) im Fall einer Mietwohnung aus der mehr als zwei Wochen lang unangenehmer Gestank, etwa nach Schimmel oder Verwesung, aus der Wohnung drang. Aus diesem Grund wollte die Vermieterin die Wohnung besichtigen. Der Mieter stritt den Gestank ab und lehnte eine Besichtigung durch die Vermieterin ab. Das Amtsgericht München verurteilte auf die Klage der Vermieterin hin, den Mieter eine Besichtigung mit einer Vorankündigung von fünf Tagen zu dulden. Das Gericht sprach der Vermieterin dieses Besichtigungsrecht zu, da diese ernsthafte Gründe hatte sich um ihre Mietwohnung zu sorgen. Schimmel oder Fäulnis seien geeignet die Substanz der Mietwohnung zu gefährden.

Besichtigungsrecht grundsätzlich nach einem Zeitraum von fünf Jahren

Dem Vermieter steht auch ein Besichtigungsrecht zu, wenn seit der letzten Wohnungsbesichtigung mehr als fünf Jahre vergangen sind. Ein Vermieter muss insbesondere bei Langzeit-Mietverhältnissen alle paar Jahre die Möglichkeit haben sich vom Zustand der Mietsache zu überzeugen, so ebenfalls das Amtsgericht München (Aktenzeichen 461 C 19626/15).

Kein Besichtigungsrecht mit Hinweis auf bauliche Mängel

Ein Vermieter hat kein Recht eine Mietwohnung mit dem Hinweis auf bauliche Mängel oder seine Instandhaltungspflicht zu besichtigen. Es muss ein konkreter Mangel in der Wohnung vorliegen, entschied das Amtsgerichts Stuttgart-Bad Cannstatt (Aktenzeichen 6 C 1267/14).

Vermieter darf Mängelbeseitigung besichtigen

Nach einer Entscheidung des Amtsgerichts Hamburg (Aktenzeichen 49 C 173/20) hat ein Vermieter, nach dem ihm ein Mangel vom Mieter angezeigt wurde, sowohl das Recht sich den Mangel in der Mietwohnung anzuschauen, wie auch später die durchgeführten Handwerkerarbeiten zur Mangelbeseitigung zu kontrollieren. Im steht insoweit ein Besichtigungsrecht zu.

Verhinderte Wohnungsbesichtigung – fristlose Kündigung

Verweigert ein Mieter dem Vermieter bei einem berechtigten Besichtigungsinteresse den Zutritt zur Mietwohnung, kann das zu einer fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses führen, so das Amtsgericht München (Aktenzeichen 474 C 4123/21).