Vermietung: Was bedeutet die Mietpreisbremse?

© fpr - topopt

Seit dem 1. Juni 2015 müssen sich Vermieter bei der Vermietung ihrer Wohnung mit der Mietpreisbremse auseinandersetzen. Wenn betrifft es und wie errechnet man die richtige Miethöhe? Und wie urteilen die Gerichte?

Mietpreisbremse bei 10 Prozent

Seit Anfang Juni 2015 kann ein Vermieter die Miete bei einem Mieterwechsel nicht mehr frei erhöhen. Nur noch maximal 10 Prozent darf die Miete bei einer Wiedervermietung über der örtlichen Vergleichsmiete erhöht werden. Die Mietpreisbremse gilt nicht für Neubauten, gewerbliche Immobilien und möbilierte Immobilien.

Mietpreisbremse betrifft nicht alle Vermieter!

Die Mietpreisbremse gilt nicht bundesweit. Es ist Sache der Bundesländer zu bestimmen, in welchen Regionen die Mietpreisbremse gelten soll. Derzeit gibt es sie etwa in München, Nürnberg, Regensburg, Würzburg sowie in 162 weiteren bayerischen Städten und Gemeinden. Des weiteren in Berlin, Hamburg, Bremen, Brandenburg, Erfurt, Jena und in zwölf schleswig-holsteinischen Kommunen, wie etwa Kiel, Sylt und mehrere Orte im Hamburger Umland. Auch Nordrhein-Westfalen gilt die Mietpreisbremse in 22 Kommunen, darunter Köln und Düsseldorf.

Verlängerung der Mietpreisbremse beschlossen

Der Deutsche Bundestag hat eine Verlängerung der Mietpreisbremse beschlossen. Es soll den Ländern weitere fünf Jahre möglich sein, bei Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt eine Mietpreisbremse festzulegen. Eine entsprechende Rechtsordnung soll spätestens zum 31.12.2025 ablaufen. Anders als bisher können Mieter in Zukunft die gesamte zu viel gezahlte Miete zurückverlangen. Voraussetzung ist, dass sie den Verstoß gegen die Mietpreisbremse innerhalb von 30 Monaten nach Beginn des Mietverhältnisses mit einer Rüge anzeigen. Unterlassen Mieter dies, haben sie nur ein Anspruch auf die unzulässig gezahlte Miete, die nach Zugang der Rüge fällig wurde. Das Land Berlin hat seine Mietpreisbremse aufgrund des angespannten Berliner Wohnungsmarkts bis zum Jahr 2025 verlängert. Hier darf also bis zu diesem Zeitpunkt nicht mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangt werden. Auch das Land Baden-Württemberg hat eine neue Mietpreisbremse beschlossen. In 89 Städten und Kommunen darf bei einer neuen Vermietung die ortsübliche Vergleichsmiete nicht mehr als 10 Prozent überschritten werden.

Kein Schadensersatz wegen unwirksames Mietpreisbremse

Ein Mieter hat keinen Anspruch auf Schadensersatz, weil die sog. Mietpreisbremse eines Bundeslandes unwirksam ist. Dies entschied etwa das Oberlandesgericht Frankfurt (Aktenzeichen 1 U 60/19) im Fall der im Jahr 2015 erlassenen Mietpreisbegrenzungsverordnung, die später mangels ausreichender Begründung für unwirksam erklärt wurde. Beim Erlass von Rechtsverordnungen und Gesetzen verfolge der Staat nicht die Interessen eines Einzelnen, sondern der Allgemeinheit. Aus diesem Grund bestehe auch gegenüber dem Einzelnen keine Amtspflicht. Diese Entscheidung bestätigt ein späteres BGH-Urteil (Aktenzeichen III ZR 25/20) wonach ein Mieter keine Amtshaftungsansprüche stellen kann, wenn eine landesrechtliche Mietenbegrenzungsverordnung wegen des Verstoßes gegen die Pflicht zur Begründung der Verordnung unwirksam ist.

Kündigung rechtens wegen einbehaltener Mietanteile aufgrund des Mietendeckels?

Eine Kündigung wegen einbehaltener Miete im Vertrauen auf die Rechtmäßigkeit eines Mietendeckels, ist nur dann wirksam, wenn sie vor der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts zum Berliner Mietendeckel erfolgt ist und die Mietzahlung zunächst angemahnt wurde, stellt das Landgericht Berlin (Aktenzeichen 67 S 298/21) klar.

Keine Mietpreisbremse bei Mieterhöhung im laufenden Mietverhältnis

Die Mietpreisbremse findet auf eine Mieterhöhungsvereinbarung zwischen Vermieter und Mieter während des laufenden Mietverhältnisses keine Anwendung, entschied letztinstanzlich der Bundesgerichtshof (Aktenzeichen VIII ZR 300/21).

Keine Mietpreisbremse bei umfassender Modernisierung

Wurde eine Mietwohnung umfangreich modernisiert, gilt für sie bei der darauffolgenden Erstvermietung nicht die Mietpreisbremse, entschied das Bundesgerichtshof (Az. VIII ZR 9/22). Dafür muss der Vermieter den zukünftigen Mieter allerdings daraufhin weisen, dass die Wohnung umfassend modernisiert wurde.

Zweiter Mietvertrag für Keller umgeht Mietpreisbremse

Das Amtsgericht Berlin-Kreuzberg (Aktenzeichen 13 C 119/21) hat klargestellt, dass ein Vermieter mit einem zweiten separaten Mietvertrag für die Kellerräume die Mietpreisbremse umgeht. Die Miete für den Kellerraum muss deshalb der Wohnungsmiete hinzugerechnet werden.

Mietpreisbremse- Wann verjährt Auskunftsanspruch des Mieters?

Der Auskunftsanspruch des Mieters im Rahmen der Mietpreisbremse verjährt unabhängig vom Rückzahlungsanspruch nach drei Jahren, entschied der Bundesgerichtshof (Aktenzeichen VIII ZR 375/21, VIII ZR 8/22, VIII ZR 60/22 und VIII ZR 125/22).