Was bedeutet das Zweckentfremdungsverbot für Wohnraum?

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Wird Wohnraum zu anderen Zwecken als zum Wohnen genutzt – etwa als Ferienwohnung oder Büro – stellt das in einigen Städten eine Zweckentfremdung dar, die genehmigungspflichtig ist – ansonsten droht dem Wohnungseigentümer ein saftiges Bußgeld!

Zweckentfremdung: Keine Mietobergrenze bei Neubau

Das Land Berlin darf den Abriss von Mietwohnung nicht nach dem Zweckentfremdungsverbot-Gesetz mit der Begründung verbieten, dass der geplante Neubau von Eigentumswohnungen eine Nettokaltmiete von 7,92 Euro pro Quadratmeter überschreitet. Durch den Neubau von 60 Wohnungen werde der Abriss von 30 Mietwohnungen mehr als ausgeglichen, so das Verwaltungsgericht Berlin (Aktenzeichen 6 K 452.18). Das Zweckentfremdungsverbot-Gesetz beabsichtige den bereits bestehenden Wohnraum vor Zweckentfremdungen zu schützen. Eine Regulierung des Mietpreises sei nicht mit dem Gesetz beabsichtigt.

Verstoß gegen Zweckentfremdungsverbot führt zu saftiger Geldbuße

In München wurde ein Mieter zu einer Geldbuße von 33.000 Euro verurteilt, weil er seine 104 qm große möblierte Mietwohnung an Medizintouristen weitervermietete. In seinem Mietvertrag war eine nicht gewerbliche Untervermietung gestattet. Die Stadt München untersagte dem Mieter allerdings eine gewerbliche Untervermietung. Daran hielt der Mieter sich nicht und ließ jährlich bis zu 7 Untermieter für die Wohnung zahlen. Das Amtsgericht München (Aktenzeichen 1119 OWi 258 Js 199344/16) sieht hierin eine ungenehmigte Überlassung von Wohnraum und damit einen Verstoß gegen das Zweckentfremdungsverbot von Wohnraum, den es mit einer Geldbuße von 33.000 Euro ahndete. In einem weiteren Urteil des Amtsgerichts München (Aktenzeichen 1111 OWi 254 Js 172785/19) wurde ein Mieter zu einer Geldbuße von 6.000 Euro verurteilt, weil er seine möblierte Wohnung unerlaubt an ausländische Personen zu Wohnzwecken untervermietete, die sich kurzfristig zu touristischen oder beruflichen Zwecken in München aufhielten.

Zehn-Wochen-Grenze gilt nur bei tatsächlicher Nutzung der Wohnung

Die Zehn-Wochen-Grenze des baden-württembergischen Zweckentfremdungsverbotsgesetzes gilt nur, wenn die Wohnung tatsächlich genutzt wird. Das Bloße Einstellen der Wohnung für mehr als 10 Wochen stellt laut Verwaltungsgericht Freiburg (Aktenzeichen 4 K 1365/23) keinen Verstoß gegen das Zweckentfremdungsverbotsgesetz dar.

Zweckentfremdungsverbot auch für Bauruine

Da Verwaltungsgericht Berlin (Aktenzeichen 6 K 264/21) hat entschieden, dass das Zweckentfremdungsverbot auch für Wohnhäuser gilt, die jahrelang leer stehen und zur Bauruine geworden sind.

Zweckentfremdungsverbot auch bei Monteurunterkunft

Ein Verstoß gegen das Berliner Zweckentfremdungsverbot-Gesetz liegt auch dann vor, wenn eine Wohnung an ein Unternehmen vermietet wird, das dort vorübergehend Monteure unterbringt. Dies entschied aktuell das Verwaltungsgericht Berlin (Aktenzeichen VG 6 L 756.17). Im zugrundeliegenden Fall hatte eine Firma eine Wohnung von 80 qm gemietet, die sie möblierte und an ihre Monteure untervermietete. Dafür erhielt die Firma einen monatlichen Mietzins von 2.400 Euro. Die Behörde sah hierin eine Zweckentfremdung des Wohnraumes und verlangte die Wohnung wieder für Wohnzwecke zu nutzen. Auch das Verwaltungsgericht Berlin bejahte eine Zweckentfremdung des Wohnraumes, da hier eine verbotene Fremdbeherbergung vorliege. Dies könne man anhand der dichten Belegung der Wohnung erkennen und das die dort untergebrachten Mitarbeiter dort nicht wirklich wohnten, sondern nur vorübergehend untergebracht seien. Auch das Verwaltungsgericht Neustadt (Aktenzeichen 4 L 1213/23.NW) untersagte eine ungenehmigte Nutzung seines Einfamilienhauses als Monteurunterkunft.

Zweckentfremdungsgenehmigung bei Ersatzwohnraum in einem anderen Bezirk

Eine Zweckentfremdungsgenehmigung für die zeitweise Vermietung einer Wohnung als Ferienwohnung muss erteilt werden, wenn Ersatzwohnraum in einem anderen Berliner Bezirk den Wohnraumverlust ausgleicht. Dies entschied das Verwaltungsgericht Berlin (Aktenzeichen VG 6 K 594.17). Die Richter stellten in ihrer Entscheidung klar, dass das Zweckentfremdungsverbot dafür sorgen soll, das die Berliner Bevölkerung mit ausreichendem Wohnraum versorgt ist. Im gesamten Stadtgebiet Berlin existiere Wohnraummangel. Das Zweckentfremdungsverbot erstrecke sich daher auf das gesamte Stadtgebiet. Das gleiche müsse auch für zu beschaffenden Ersatzwohnraum gelten. Auch der beziehe sich auf das gesamte Berliner Stadtgebiet.

Zweckentfremdung auch bei Vermietung an Medizintouristen

Vermietet ein Eigentümer eine Wohnung an Medizintouristen stellt das nach Ansicht des Oberverwaltungsgerichts Nordrhein-Westfalen (Aktenzeichen 14 A 4304/19) eine Zweckentfremdung des Wohnraums dar, die behördlich untersagt werden kann.

Zweckentfremdung bei „Dänischem Ferienmodell“

Die Vermietung einer Wohnung gegen eine Wochenpauschale, das sog. Dänische Ferienmodell, stellt laut Verwaltungsgericht Berlin (Aktenzeichen VG 6 K 125.16 und VG 6 K 144.16) auch eine Zweckentfremdung von Wohnraum dar.

Zweckentfremdungsgenehmigung nur bei echter Zweitwohnung

In Berlin darf eine Wohnung nicht als Ferienwohnung vermietet werden, auch wenn sie nur unwesentlich zu Wohnzwecken genutzt wird. Dies entschied jüngst das Berliner Verwaltungsgericht und hat damit die Rechtsprechung zur Zweckentfremdung von Wohnraum differenziert. Im zugrundeliegenden Fall hatte ein Hauseigentümer zwei von vier Wohnung dauerhaft vermietet. Die übrigen vermietete er zeitweise als Ferienwohnungen. Nachdem in Berlin das Zweckentfremdungsverbot-Gesetzes in Kraft trat, beantragte der Hauseigentümer eine Genehmigung für die Vermietung der Wohnung zu Ferienzwecken. Dieser wurde abgelehnt, der Mann klagte, weil er der Auffassung war, dass es in seiner Umgebung genügend freien Wohnraum gebe, außerdem nutze er selbst die Wohnung teilweise zum Übernachten. Das Verwaltungsgericht Berlin (Aktenzeichen VG 6 K 112.16) entschied, dass es sich bei den betroffenen Wohnungen nicht um Zweitwohnungen handele. Der Umstand, dass in den Wohnungen gelegentlich übernachtet werde, mache sie noch nicht zur Wohnungen, in denen gewohnt würde. Das öffentliche Interesse an der Erhaltung des Wohnraums überwiege hier die privaten Interessen des Hauseigentümers.

Zweckentfremdungsgenehmigung während beruflicher Abwesenheit

Der Bayerischer Verwaltungsgerichtshof (Aktenzeichen 12 ZB 19.369) hat entschieden, dass eine zeitweise Vermietung einer Wohnung während einer beruflich bedingten Abwesenheit eine genehmigungsfähige Zweckentfremdung darstellt. Das Vorliegen einer wirtschaftlichen Gefährdung der Existenz ist dafür keine zwingende Voraussetzung. Auch im Fall einer Stewardess, die ihre Eigentumswohnung während der beruflichen Abwesenheit über Airbnb vermietete, liegt keine unzulässige Zweckentfremdung von Wohnraum vor, entschied der Verwaltungsgerichtshof München (Aktenzeichen 12 B 21.913).