Welche Rechte hat der Bauherr?

Kurze Zusammenfassung der Möglichkeiten des Bauherrn bei Mängeln

Als Auftraggeber eines Bauwerkes haben Sie Anspruch auf die Erstellung eines mangelfreien Gebäudes. Dies bedeutet, dass es die vereinbarten Eigenschaften aufweisen muss, die im Vertrag erwähnt sind oder die vertraglich vorausgesetzt sind. Außerdem muss das Bauwerk den allgemein anerkannten Regeln der Technik entsprechen. Gerade um diese entzünden sich immer wieder Rechtsstreitigkeiten. Es ist nämlich oft streitig, ob diese Regeln eingehalten wurden oder nicht. Die DIN-Normen können allgemein anerkannten Regeln der Technik sein, müssen es aber nicht. Dies hängt damit zusammen, dass die DIN-Normen nur von Zeit zu Zeit auf einen neuen Stand gebracht werden, währenddessen die allgemein anerkannten Regeln der Technik, welche das darstellen, was von am Baubeteiligten als richtig und zuverlässig erkannt wurde, sich kontinuierlich ändern. Insbesondere bei älteren DIN-Vorschriften kann es also durchaus sein, dass ein Bau, welcher die DIN einhält, dennoch mangelhaft ist, weil sich eben die allgemein anerkannten Regeln der Technik inzwischen weiter entwickelt haben. Wenn Bauunternehmen oder Bauträger also zusichern, nach den DIN-Vorschriften zu bauen, so ist dies nicht ausreichend und schon gar kein besonderes Qualitätsmerkmal. Wenn also ein Mangel vorliegt in der Gestalt, dass die vertraglichen Vereinbarungen nicht eingehalten werden oder dass der Bau nicht den allgemein anerkannten Regeln der Technik entspricht, dann steht den Bauherren ein Recht auf Nachbesserung zu. Dies bedeutet, dass der Bauunternehmer den Mangel beseitigen muss. Der Bauunternehmer hat aber nicht nur die Pflicht, nachzubessern, dies ist auch ein Recht des Bauunternehmers. Bevor also weitere Konsequenzen gezogen werden, muss dem Bauunternehmer die Möglichkeit eingeräumt werden, die notwendigen Nachbesserungsarbeiten durchzuführen. Eine derartige Mangelrüge wird am besten schriftlich gefasst. Es reicht aus, wenn die Symptome des Mangels, also das, was erkannt werden kann, geschildert wird. Ursachenforschung muss der Bauherr nicht betreiben. Dies ist Aufgabe des Bauunternehmers. Wenn das Symptom gerügt ist, bezieht sich diese Mangelrüge auf sämtliche dem Symptom zu Grunde liegenden Mängel. Neben der eigentlichen Bezeichnung des Mangelsymptoms ist es notwendig, eine angemessene Frist zur Nachbesserung zu setzen. Hierbei sollte eine konkrete Frist genannt werden, also ein konkretes Ablaufdatum. Dies ist schon notwendig, damit Klarheit herrscht. Ist die Frist abgelaufen und der Bauunternehmer hat nicht reagiert, so entstehen die folgenden, so genannten sekundären Mangelrechte: - Ersatz der Kosten für eine Mangelbeseitigung durch Dritte (sogenannte Ersatzvornahme) - Schadenersatz (beispielsweise in Höhe der Kosten für eine Durchführung durch Dritte) - Herabsetzung des Werklohns (sogenannte Minderung) - Rückgängigmachung des Vertrags (auch Wandelung genannt, was aber im Bauvertrag nur selten Sinn machen dürfte) Bei der Auswahl des geeigneten sekundären Mangelrechtes bedarf es einer genauen Überlegung. Nicht jedes Recht ist in jedem Falle sinnvoll.