BGH: Unterstützung für Opfer sog. Schrottimmobilien

Nicht selten werden sie dabei Opfer unseriöser Anbieter, welche ihren Kunden Wohnungen überteuert verkaufen, gleichzeitig jedoch vorspiegeln, diese Wohnungen seien ihr Geld wert und könnten zu guten Konditionen vermietet werden. Regelmäßig werden Anlagevermittler bzw. Anlageberater mit der Vermittlung dieser Wohnungen und der Beratung von Interessenten durch den Verkäufer beauftragt, der sich bewusst im Hintergrund hält und dem von ihm betrauten Vermittler die Verhandlungen mit dem Interessenten überlässt. Hierfür streicht der Vermittler im Falle des erfolgreichen Geschäftsabschlusses satte Provisionen ein. Diese werden regelmäßig durch den Verkäufer auf den Kaufpreis aufgeschlagen und daher faktisch von dem Käufer bezahlt. Schon dies führt nicht selten zu einer signifikanten Überteuerung der Immobilie und damit einer reduzierten Rendite. Hinzukommt häufig, dass die Wohnung aufgrund verschiedener Mängel nicht oder kaum vermietbar ist bzw. auch ohne Berücksichtigung horrender Provisionen nicht werthaltig ist. Käufer erkennen regelmäßig zu spät, dass sie eine Immobilie überteuert erworben haben und müssen sich nun nicht selten mit Mietern auseinandersetzen, die Mieten mindern oder Mängelbeseitigungen fordern. Zudem sind sie in einem Darlehensvertrag „gefangen“, welcher regelmäßig ebenfalls durch den Vermittler vermittelt worden ist und eine 100 %-Finanzierung ohne Eigenkapital vorsieht, was nach Ablauf der Zinsbindung nicht selten zu Problemen führt. Betroffenen Anlegern kommt der BGH jedoch mit mehreren Urteilen zur Hilfe. So hat der BGH vor kurzem in seiner Entscheidung vom 23.06.2016 – III ZR 308/15 – beispielsweise klargestellt, dass ein Anlagevermittler oder Anlageberater zur Aufklärung über sog. Innenprovisionen von mehr als 15 % bei dem Verkauf einer Immobilie verpflichtet ist. Unterlässt er dies, so kann der betroffene Käufer Schadensersatz verlangen. Insofern kommt eine Inanspruchnahme des Vermittlers oder Beraters nicht nur im Falle fehlerhafter Renditeversprechen oder Aussagen zu den Eigenschaften der beworbenen Immobilie, sondern nun auch wegen des Anfalls von Innenprovisionen von mehr als 15 % in Betracht. Aber auch eine Inanspruchnahme des Verkäufers kommt unter mehreren Gesichtspunkten in Betracht. So ist der Kaufvertrag sittenwidrig und damit nichtig, wenn die Immobilie sittenwidrig überteuert ist. Dies ist der Fall, wenn der Kaufpreis den Verkehrswert der Wohnung um knapp das Doppelte übersteigt. In einer solchen Konstellation hat der Käufer Anspruch auf Rückabwicklung des Kaufvertrages. Der Verkäufer hat zudem auch für fehlerhafte Angaben des von ihm eingesetzten Vermittlers zu für die Anlageentscheidung des Interessenten wesentlichen Umständen einzustehen. In diesem Zusammenhang hat der BGH nun entschieden, dass ein Verkäufer in einem Gerichtsverfahren sich nicht darauf zurückziehen kann, zu behaupten, er wisse nicht, was der Vermittler in den Verkaufsgesprächen für Angaben gemacht habe und bestreite daher die Vorwürfe des Kunden mit Nichtwissen. Vielmehr muss der Verkäufer konkret vortragen, wie sich die Beratung zugetragen hat (BGH, Urt. v. 22.04.2016 – V ZR 256/14). Auch dies steigert die Chancen des geprellten Käufers nicht unerheblich vor Gericht Recht zu bekommen. Beide Entscheidungen stellen wichtige Bausteine für eine erfolgreiche Durchsetzung der Rechte von Opfern sog. Schrottimmobilien dar. Daher sollten Betroffene nicht zögern anwaltliche Hilfe in Anspruch nehmen und sich von einem auf dem Gebiet des Bank- und Kapitalmarktrechts spezialisierten Rechtsanwalt über ihre rechtlichen Möglichkeiten beraten zu lassen. Rechtsanwalt/ Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht Siegfried Reulein ist seit weit mehr als einem Jahrzehnt schwerpunktmäßig auf dem Gebiet des Bank- und Kapitalmarktrechts tätig. Er berät ausschließlich geschädigte Anleger und Bankkunden aus ganz Deutschland und vertritt deren Interessen vor Gerichten deutschlandweit insbesondere gegen Anlageberater, Banken und Sparkassen sowie Prospektverantwortliche. Dabei konnte er bereits für viele Mandanten Urteile vor Amts-, Land- und Oberlandesgerichten (auch schon durch den BGH bestätigt) sowie positive gerichtliche und außergerichtliche Vergleiche erstreiten. Im Bereich des Kapitalanlagerechts ist Rechtsanwalt Reulein hauptsächlich mit der Geltendmachung von Ansprüchen im Zusammenhang mit der Vermittlung von geschlossenen Fondsanlagen (z.B. Schifffonds, Immobilienfonds, Film- und Medienfonds, Lebensversicherungsfonds), Genussrechten, (Mittelstands-)Anleihen, partiarischen Darlehen, atypisch stillen Gesellschaften sowie der Geltendmachung von Ansprüchen im Zusammenhang mit dem Kauf einer Schrottimmobilie und der Eingehung von Swap-Geschäften befasst. Im Bereich des Bankrechts berät und vertritt Rechtsanwalt Reulein in allen Fragen des Bankrechts, insbesondere im Zusammenhang mit dem Abschluss und der Beendigung von Darlehensverträgen. Daneben ist Rechtsanwalt Reulein in den Bereichen des Versicherungs- und des Erbrechts tätig.